Ustawowe i umowne prawo pierwokupu
r.pr. Anna Kabot-Fil
28/11/2013
Prawo pierwokupu polega na tym, że dana rzecz może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony z tytułu prawa pierwokupu swego prawa nie wykona.
Definicja prawa pierwokupu.
Przedmiotem prawa pierwokupu może być zarówno nieruchomość jak i rzecz ruchoma. Prawo pierwokupu może mieć swoje źródło w ustawie (przykładowo: art. 29 ust. 4 ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa, art. 8 ust. 2 ustawy o specjalnych strefach ekonomicznych, art. 110(n) § 1 ustawy o postępowanie egzekucyjnym w administracji, art. 147 § 2 ustawy prawo spółdzielcze, czy cały rozdział III w dziale III ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami) lub czynności prawnej (umowie sprzedaży, darowizny, dzierżawy, najmu).
Rzecz (ruchoma lub nieruchoma), której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony z tytułu prawa pierwokupu swego prawa nie wykona. W związku z powyższym, w przypadku zamiaru zbycia rzeczy obciążonej prawem pierwokupu, sprzedający powinien zawrzeć umowę warunkową – zobowiązującą co przeniesienia własności rzeczy.
Prawo pierwokupu jest niezbywalne i niepodzielne, natomiast jest prawem dziedzicznym, co o oznacza, że nie można go sprzedać, ani darować, można natomiast go odziedziczyć w spadku po osobie uprawnionej. Umowne prawo pierwokupu można także zastrzec w testamencie.
Treść i zakres prawa pierwokupu została szczegółowo i opisana w Kodeksie Cywilnym – Księga Trzecia – Zobowiązania – Sprzedaż – Prawo pierwokupu – art. 596 – 602 k.c.
Prawo pierwokupu zdefiniowane zostało w art. 596 k.c.: „Jeżeli ustawa lub czynność prawna zastrzega dla jednej ze stron pierwszeństwo kupna oznaczonej rzeczy na wypadek, gdyby druga strona sprzedała rzecz osobie trzeciej (prawo pierwokupu), stosuje się w braku przepisów szczególnych przepisy niniejszego rozdziału.”
Kolejno przepis art. 597 k.c. wskazuje na zawarcie – w razie zamiaru sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu – umowy warunkowej: „Rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej tylko pod warunkiem, że uprawniony do pierwokupu swego prawa nie wykonał.”
Wykonanie prawa pierwokupu.
Oświadczenie woli w przedmiocie wykonania prawa pierwokupu uprawniony składa właścicielowi nieruchomości – zobowiązanemu z tytułu tego prawa. Oświadczenie takie jest nieodwołalne. Dla takiego oświadczenia woli, zgodnie z przepisem art. 597 § 2 k.c., wymagana jest taka sama forma jak do sprzedaży rzeczy, która obciążona jest prawem pierwokupu ( w przypadku sprzedaży nieruchomości – jest to forma aktu notarialnego – art. 158 k.c.) Z treści takiego oświadczenia powinna wynikać:
- podstawa prawa pierwokupu
- wyraźne oświadczenia, że uprawniony wykonuje lub rezygnuje z wykonania prawa pierwokupu
- wskazanie umowy warunkowej zawartej przez sprzedającego z osobą trzecią
W sytuacji, gdy obciążonymi z tytułu prawa pierwokupu jest kilka osób, uprawniony składa oświadczenie w przedmiocie wykonania lub nie wykonania prawa pierwokupu każdej z tych osób. W sytuacji, gdy uprawniony we wskazanym umownym lub ustawowym terminie (1 m-c) nie złoży oświadczenia, poczytuje się takie zachowanie za rezygnację z prawa pierwokupu. Bezskuteczne jest złożenie oświadczenie uprawnionego co do prawa pierwokupu złożone po upływie terminu. Po upływie terminu do złożenia oświadczenia – prawo pierwokupu wygasa.
Zgodnie z art. 600 k.c. przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między zobowiązanym a uprawnionym umowa sprzedaży tej samej treści, co umowa zawarta przez zobowiązanego z osobą trzecią. Zatem podjęcie przez uprawnionego z tytułu prawa pierwokupu ostatecznej decyzji w przedmiocie skorzystania z prawa pierwokupu możliwe jest dopiero po zapoznaniu się uprawnionego z treścią warunkowej umowy sprzedaży.
Sankcje za bezwarunkową sprzedaż rzeczy obciążonej prawem pierwokupu.
W przypadku bezwarunkowej sprzedaży rzeczy obciążonej prawem pierwokupu przepisy Kodeksu cywilnego przewidują następujące sankcje:
a) w odniesieniu do ustawowego prawa pierwokupu – nieważność czynności
b) w odniesieniu do umownego prawa pierwokupu – odszkodowanie za szkodę uprawnionego
Zaznaczenia wymaga, iż brzmienie art. 599 k.c. przewiduje sankcję dla zobowiązanego z tytułu prawa pierwokupu, który sprzedaje rzecz osobie trzeciej bezwarunkowo lub bez powiadomienia uprawnionego o sprzedaży lub – co prawda sprzedaje po powiadomieniu, ale powiadomienie to zawiera informacje niezgodne z rzeczywistością. Taką sankcją jest odpowiedzialność odszkodowawcza za wynikłą szkodę uprawnionego. Szkoda uprawnionego powinna zostać naprawiona w granicach rzeczywistego interesu ujemnego uprawnionego.
Jakkolwiek prawo pierwokupu winno być wykonywane w całości, to jednak w przypadku zbycia jedynie części nieruchomości objętej prawem pierwokupu, wykonanie tego prawa nie wygasa i może być one wykonywane w późniejszym terminie z uwzględnieniem pozostałej części nieruchomości.